自2023年10月中央金融工作会议提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”以来，金融机构一方面“完善房地产金融宏观审慎管理”，另一方面积极推动“三大工程”资金支持落地。众所周知，“三大工程”是指保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，被认为是落实房地产发展新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。但是，与之有关的配套资金如何合规到位，真正做到积极发挥稳增长作用？本文拟从律师、法律从业者视角出发，研究碳中和建筑的内涵，以及最新ESG金融工具如何合规助力碳中和建筑的发展。

从国际上看，绿色建筑应满足以下三个要素：

第一，要对建筑物进行全生命周期碳管理。除了竣工验收之外，更应综合考查其投入使用后实际运营或居住时的碳排放。即，从建设方的工程建设与监理角度，转变为使用方（user）角度进行持续性管理。现有项目中，自竣工验收之日起2-5年的工程质保期结束后，质量问题就都由使用方自担，超过8年房龄的普通二手房，小毛小病开始出现，免不了修修补补、甚至翻新等各种折腾。而室内修缮、老房翻新本身，也是增加碳排放的。从市场角度看，房龄在5年之内的房屋（俗称“次新房”）比新建商品房价格优惠，但比普通二手房更受欢迎，本身也能说明不少现实问题。

这并不是新提法。国际标准来看，ISO15686（建筑环境性能评估）和WELL建筑标准就要求对建筑物从设计、施工、运营到拆除的全周期碳排放核算（涵盖隐含碳和运营碳）。其中，隐含碳（EmbodiedCarbon）占比约30%-50%（数据来源：世界资源研究所）。耐久性直接决定建筑寿命，延长寿命可大幅减少因拆除重建产生的隐含碳。首先，全生命周期的前提是材料选择，应优先使用低碳建材（如再生混凝土、CLT交叉层压木）并减少高碳足迹材料（如水泥）的使用，比如，欧盟《建筑能效指令》（EPBD）就要求2030年后所有新建建筑实现零排放。其次，降碳的能源使用系统，也是必要条件。欧洲已强制要求可再生能源整合（如光伏、地源热泵），并符合欧盟2024年《再生能源指令》（REDIII）对建筑脱碳的要求。

第二，建筑物应韧性适应气候变化。一般指的是需符合联合国政府间气候变化专门委员会（IPCC）颁发的《气候适应性指南》，例如提升建筑抗洪、隔热性能，避免因极端天气导致的物理风险和转型风险。气候灾害频发背景下，耐久性差的建筑易因极端天气损毁，导致重复投资和碳排放。日本在《建筑基准法》中要求建筑抗震性能需支撑100年以上，本质是降低全周期风险。我国2022年颁发《国家适应气候变化战略2035》（环气候〔2022〕41号）时虽已明确提出：“城市建筑和基础设施建设项目规划、设计、审批时充分考虑气候变化中长期影响”，但业主和开发商在规划‌建筑物选择内保温还是外保温时，其结果依然取决于具体的项目预算。

第三，绿色建筑应具备法律合规性。绿色建筑应满足各国的碳披露要求（如欧盟CSRD、美国SEC气候披露规则），并应对碳税，如欧盟碳边境调节机制（CarbonBorderAdjustmentMechanism，即CBAM），也被称为碳边境税或碳关税（carbonbordertax）。CBAM政策主要针对碳密集型行业，包括水泥、钢铁、铝、化肥和电力等行业，而这些都是建筑行业的主要原材料。绿色建筑在建设和运营中对此等产品的使用、消耗和排放，均应做到可持续披露。

因此，从国际上看，并非仅仅局限在设计-施工以及建筑物竣工验收时满足绿色建筑的评审，更核心的是在可持续使用以及节能降碳，甚至是社会责任。所以，笔者认为，碳中和建筑‌才是未来的趋势，是指在整个生命周期内（包括设计、建造、运营和拆除）的碳排放量与碳吸收量相抵消，实现二氧化碳排放量为零的建筑。这种建筑通过采用高效节能设计、使用可再生能源和实施碳补偿措施，最大限度地减少温室气体排放，从而对环境产生积极影响。简单来说，碳中和建筑的核心就是延长建筑寿命、减少运营能耗、材料可回收。而其根本在于建筑的耐久性。

上世纪90年代以来不断兴起的房地产开发与建设工程，既改善了居民的生活条件，也为我国贸易、投资、消费三驾马车之一的“投资”板块做出了不可磨灭的贡献。但是，技术进步也突显出当时房屋质量的问题。在工业赋能建筑业、产业推动城市更新、居民舒适度提出旧房改造等因素下，城市更新与旧房修缮成为可以预见的市场需求。如何运用绿色金融工具，获得更便利的融资支持，是包括建设方、施工方、材料供应方、乃至使用者个人在内的所有市场主体都极其关心的问题，毕竟，落实碳中和这一倡议，在实践中也还是需要资金的，所有市场主体都需要动力。在除去央国企特有的融资优势之外，民营企业、上市公司、乃至微小到市场个人，如果从市场化角度获得认可和融资便利，是需要进一步讨论的话题。而保险资金与工具，作为近年来为碳中和默默发力的产品，特别值得法律工作者深入研究。

2024年4月《国家金融监督管理总局关于推动绿色保险高质量发展的指导意见》（金规〔2024〕5号）明确指出：绿色保险是指保险业在环境资源保护与社会治理、绿色产业运行和绿色生活消费等方面提供风险保障和资金支持等经济行为的统称……加快推进绿色保险管理、模式和服务创新，探索保险支持绿色发展新路径。加快数字化改革，强化科技支撑，丰富绿色保险产品体系，提升绿色保险服务水平……到2027年，绿色保险政策支持体系比较完善，服务体系初步建立，风险减量服务与管理机制得到优化，产品服务创新能力得到增强，形成一批具有典型示范意义的绿色保险服务模式，绿色保险风险保障增速和保险资金绿色投资增速高于行业整体增速，在促进经济社会绿色转型中的作用得到增强……保险业要加强对公共基础设施、城镇住房、农房、人员等的风险保障，积极主动应对自然灾害。有序发展气象指数类保险，创新“保险+气象”服务机制……推进城乡建设节能降碳增效。为可再生能源替代、屋顶光伏系统等建筑节能相关风险提供保险保障。发展绿色建筑性能保险、超低能耗建筑性能保险等业务，深入推进建筑节能和绿色建筑领域风险减量服务，对项目规划、设计、施工、运行进行全过程绿色性能风险管控。针对绿色农房、节能低碳设施、可再生能源设备、农村电网等做好保险保障服务……加强宣传交流。行业自律组织要积极搭建宣传交流平台，组织开展形式多样的宣传活动，传播绿色保险理念和政策，营造有利于绿色保险发展的良好环境。要加强与绿色产业企业、研究机构等组织的交流合作，积极开展对外合作交流，推动制度、准则和标准共建，共同助力绿色低碳发展。

在实践中，已经有部分财产保险企业率先开展了绿色保险业务。例如，东京海上日动保险公司就已经针对重置成本开展了保险业务，在亚洲市场推出绿色建筑保险，覆盖太阳能板设备损坏等方面，并支持低碳材料的使用。在保险行业领先的欧洲，德国的慕尼黑再保险集团（Munich Re）能够提供可再生能源项目保险、能效性能保险服务，覆盖因技术或运营问题导致的能效不达标风险，补偿因被动房设计错误、施工缺陷或设备故障导致的能耗超标损失（如额外能源费用或认证失败后的整改成本），支持绿色建筑认证（如LEED）相关保障；德国安顾（ERGO）的长期性能维护保险能够覆盖被动房的周期性检测费用和预防性维护成本；安联保险集团则针对绿色建筑定制了相应的财产险，该保险能够覆盖环保材料及节能系统损失，覆盖光伏面板、逆变器等设备的物理损坏（如火灾、盗窃），附加条款支持灾后按绿色标准重建等；瑞士再保险（Swiss Re）目前开展了碳信用保险业务，主要针对光伏项目产生的碳信用（如CERs），保障因政策变动或认证失败导致的价值损失。

根据对上述金融监管政策的分析，以及对绿建的理解，笔者认为：

首先，城市更新与旧房修缮中如果满足碳中和建筑要求，完全可以运用传统的融资工具。低碳改造项目一般都可以通过债权/股权投资获得资金支持。如德国复兴信贷银行（KfW银行）就会为既有建筑安装节能设备提供的低息贷款。国内绿色债券和REITs，也可以利用保险资金长期性匹配城市更新项目的回报周期。

但是，城中村改造涉及面广，如果通过PPP模式与政府合作，保险资金作为投资方之一，也可以分担旧改项目的政策不确定性与环境责任风险。若旧改中使用的建材供应链存在高碳排，可能面临欧盟《企业可持续发展报告指令》（CSRD）的披露义务及诉讼风险；若旧房修缮若导致历史建筑损坏，可能需要承担民事、行政、甚至刑事责任，必须遵守我国《文物保护法》的规定；旧改中涉及居民信息（如能耗监测系统），需符合GDPR或中国《个人信息保护法》。因此，保单购买，以及法律遵守，是旧改中必不可少的合规环节。

尽管保险机构以及保险资金在城市更新与旧房修缮中作用突出，但在开展业务时仍应做到以下两点：第一，建立完整的包括标的建筑的碳足迹（使用GHGProtocol标准）、建材来源以及劳工标准在内的ESG尽职调查清单以及可持续评估体系。同时，考查建设方及运营方是否加入世界绿色建筑委员会（WGBC）的“净零碳建筑承诺”，参与国际倡议亦可作为一项考评标准。第二，亦可借鉴可持续发展挂钩贷款（SLL）项目，建立动态合规监测，跟踪融资项目的碳足迹。

碳中和建筑是一个新兴的专业领域，既涉及关键功能性材料（如水泥改性）的供应链管理，又与验证项目采用的绿色技术（如零碳建筑管理系统是否通过诸如国际UL9540储能安全标准）密不可分，所以，需要技术先行。劳动技术人员的稳定性与项目可持续性监管，是项目设计、施工和运营中不可或缺的必要条件。首先，设计方、施工方均需要配备专业人员及技术工人（如德国双元制培训模式）。一旦人工短缺，碳中和建筑将成为纸上谈兵、雾里看花，项目可持续性监管也将流于形式。因此，我国可探索将ESG表现纳入保险资金参与旧改PPP项目的评标权重（如权重不低于30%），并借鉴SLL进行动态管理。在改建成碳中和工业园区项目中，保险资金可要求项目方发行“转型债券”（TransitionBond），将劳动力、技术、材料等指标与利率挂钩。除此之外，还可推动“监管沙盒”试点，在自贸区或特定城市更新片区，允许保险资金以“监管豁免”形式试点新型合作模式，将城市更新中资源短缺问题的系统性风险再分配，最终在资源约束下，实现保险资金的社会效益（支持城市低碳转型）与财务可持续性的双重目标。

从设计到运营的全链条约束，更依赖于强制性的合规披露义务和鼓励性的绿色认证绑定。欧盟《企业可持续发展报告指令》（CSRD）要求企业披露建材供应链碳足迹，倒逼使用低碳材料（如再生钢材）；美国SEC气候披露规则要求上市公司说明建材选择是否符合“范围3减排”目标。BREEAM（英国）和WELL（美国）认证均将材料耐久性（如防火等级、抗老化测试）作为硬性指标；中国《近零能耗建筑技术标准》规定外窗气密性需达到8级以上，倒逼高性能材料应用。相比美国LEED认证侧重节水技术，中国绿色建筑评价更强调围护结构性能，跨国投资需动态适配标准。

此外，数据安全是确保透明度和可信度的核心环节。以江森自控等数据监控企业为例，其全维度数据监测能力虽然为碳足迹追踪提供了技术支持，但也需严格遵守《个人信息保护法》《数据安全法》等法规，明确数据收集、存储和处理的合法性，尤其在涉及用户能耗、设备运行等敏感信息时需事先告知并获取授权。对于涉及跨境数据传输的项目（如欧盟业务），还需符合GDPR要求，采用数据最小化原则，并通过标准合同条款或安全评估确保合规。在数据披露的实操层面，需区分公共透明性与隐私保护的边界。公共披露应聚焦建筑整体碳排放量、节能效率等宏观指标，满足监管透明性要求，同时通过技术脱敏避免暴露具体设备参数或用户身份信息。而在监管问责场景下，企业需向审计机构或认证平台开放原始数据访问权限（如加密接口），支持第三方核查碳足迹的准确性，但需通过协议限制数据用途，防止信息外溢。例如，在处理骗取光伏板补贴问题时，国家电网公司或当地财政局为核实补贴发放合理性，可要求企业提供匿名化数据（如某户发电量、并网时间），避免直接关联门牌号或身份证等个人信息；若发现异常（如A连续数月发电量为零），需进一步调查时，数据监控企业可在司法机关介入后依法提供必要信息（如户主姓名、安装地址等），但需以取得相应授权为前提，防止数据滥用。然而，此类监管依然存在以下难点：一方面，若仅披露汇总数据（如小区总发电量），难以精准识别个体欺诈行为；但若过度披露个人信息（如门牌号），可能侵犯公民隐私权，甚至引发数据跨境风险（如外企母国执法机构要求调取数据）。此外，如数据监控企业需要将数据传回境外总部分析，则需通过中国数据出境安全评估，并符合欧盟GDPR对数据主体权利的保障，否则可能因法律冲突陷入合规困境。

最后是标准的法律化和追责问责链条。若采用的节能技术（如光伏幕墙）未通过《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）当地消防认证，可能被认定为违建；若因材料选择不当导致建筑未达预期寿命，设计方可能触发《民法典》第1203条侵权责任条款；若运营方未定期维护导致能效下降（如HVAC供暖、通风、空调系统积灰），可能违反欧盟《能源效率指令》（EED）的合规审计要求；部分技术名义低碳实则高隐含碳（如某些“绿色混凝土”仍依赖水泥），即舒适性技术的“漂绿”陷阱，建设方会被依据ISO14067核查其碳足迹。

针对上述监管逻辑，笔者认为，法律框架下的监管路径包括：

在材料端，构建“低碳-耐久-可追溯”供应链，可使用区块链平台为建材溯源，满足透明度要求。在技术端，嵌入合规性设计，可在技术方案中预留监管接口（如碳排放监测端口），适应未来法规升级（如SLL对建筑脱碳的补贴挂钩要求）；与本地认证机构合作，预审技术合规性。

综上所述，笔者认为，碳中和建筑的核心是：耐久性（延长寿命→降隐含碳）→材料（高性能+低碳）→技术（舒适性+低能效）→合规（披露+认证）。其本质在于通过材料与技术选择，将气候义务转化为法律可执行的指标（如碳足迹阈yv值、技术认证清单），最终实现“碳中和”从道德倡导到法律责任的转化。

ESG金融工具运用于碳中和建筑，则需将“耐久性-材料-技术”三角关系嵌入ESG尽职调查框架，并通过国际倡议（如世界绿色建筑委员会承诺）与本地法规的双向适配，规避“漂绿”风险，实现合规价值最大化。

实务中的难点在于，如何将隐含碳、供应链ESG表现纳入投资评估；如何与国际标准（如ISSB披露框架）保持协同，避免监管套利。建议结合本地法规（如中国《绿色建筑评价标准》GB/T50378）与国际实践，构建“双碳”目标下的韧性投资模式。而中国碳中和律师的法律服务市场，将大有可为！

注：本文观点初始于2025年5月15日上海金融业联合会外资专委会、绿色金融专委会“金融五篇大文章下ESG投资的实践、探索与挑战”行业交流活动上本人受邀主题发言。未经本人及上海市锦天城律师事务所单独授权，请勿商业转载。

实习生陶喆对本文亦有贡献。