评估、拍卖房产的法律流程
关于不动产司法拍卖的规则分布在各法律、司法解释中，造成了实务工作的不便，为了使各同仁进一步了解评估、拍卖流程，更加高效地拍卖房产，实现当事人的利益，本文按照评估、拍卖房产的流程梳理了相关法律法规，以期对各同仁有所帮助。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第484条规定：对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。
《民事诉讼法》第二百零七条规定：申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照民法典等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
《民事诉讼法》第二百零八条规定：人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《民事诉讼法》第二百五十五条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《民事诉讼法》第二百五十八条规定：财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。
1. 首封法院
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》（2020修正）第五十六条规定：对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。首先查封、扣押、冻结的法院所采取的执行措施如系为执行财产保全裁定，具体分配应当在该院案件审理终结后进行。”
《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号）第一条规定：执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
二、评估、拍卖过程
（一） 负责部门
·人民法院司法技术管理部门
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）第一条规定：人民法院司法技术管理部门负责本院的委托评估、拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的评估、拍卖活动进行监督。
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）第二条规定：根据工作需要，下级人民法院可将评估、拍卖和变卖工作报请上级人民法院办理。
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）第三条规定：人民法院需要对异地的财产进行评估或拍卖时，可以委托财产所在地人民法院办理。
（二）竞拍人资格
·竞拍人需要具有购房资格，否则可能被主张拍卖无效
《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号）第一条规定：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号）第四条规定：买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。
·逾期未支付、未补交价款的原买受人不得参加重新拍卖
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)第二十二条规定：拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。
（三）确定财产处置参考价
·确定财产处置参考价的期限
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）第一条规定：人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。
·确定财产处置参考价的方式
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）第二条规定：人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。
1. 当事人议价
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）第四条第一款规定：采取当事人议价方式确定参考价的，除一方当事人拒绝议价或者下落不明外，人民法院应当以适当的方式通知或者组织当事人进行协商，当事人应当在指定期限内提交议价结果。
2. 定向询价
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）第六条规定：采取定向询价方式确定参考价的，人民法院应当向有关机构出具询价函，询价函应当载明询价要求、完成期限等内容。
3. 委托评估
·法院将委托评估机构对拟拍卖的不动产先进行价格评估
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第四条第一款规定：对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
·评估机构收取的评估费用由申请执行人预交
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第六条规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。
·法院可以按评估价或评估价的80%作为起拍价进行起拍
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）第十三条规定：拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定。并应当征询有关当事人的意见。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第五条规定：拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
·特殊情况保留价应该大于优先债权及强制执行费用的总额
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第六条规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。
·网络司法拍卖起拍价的特殊规定
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第十条规定：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。
起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
（四）发布公告
·一般先期公告
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第八条规定：拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。
·网络先期公告特殊规定
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第十二条规定：网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。
（五）保证金相关
·竞买人预交保证金
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第十五条规定：拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还;拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。
·网络司法拍卖的保证金规定
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十七条规定：保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。交纳保证金，竞买人可以向人民法院指定的账户交纳，也可以由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。
（六）事前通知当事人与优先购买权人
·拍卖五日前通知当事人与优先购买权人
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第十一条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
·网络司法拍卖三日前通知当事人与优先购买权人
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（2020年修正）第十六条规定：网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。
（七）停止拍卖与恢复拍卖
·法院裁定通知期限
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第十八条规定：人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。
暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。
·被执行人要求停止拍卖
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第十九条规定：被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。
三、拍卖结果
（一）一次成交
·拍卖成交的，法院做出裁定确定拍卖结果的法律效力
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十条规定：拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。
·承受人按期汇款
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十一条规定：拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十六条规定：不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
·移交拍卖财产
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十七条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
·网络司法拍卖中的所有权转移
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定：网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。
（二）流拍与再次拍卖
·流拍降低保留价
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第五条规定：如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
·再行拍卖
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十三条规定：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。
·网络司法拍卖流拍后的特殊规定
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定：网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。
法拍房一拍流拍后，申请执行人不同意以一拍流拍价以物抵债的，法院将启动二拍程序，在原网络司法拍卖平台继续降价拍卖，起拍价通常为一拍流拍价的80%。
（三）二次拍卖流拍
·第二次拍卖仍流拍的不动产进行第三次拍卖
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十五条规定：对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十六条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
·网络司法拍卖第二次流拍后进行司法变卖
《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第二条规定：关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。
（四）三次拍卖流拍
·不能接受以物抵债的情况
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十五条第二款规定：第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
·接受以物抵债的情况
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十条规定：拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。
（五）拍卖变卖失败
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第四百九十条：被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。
附录：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）
《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释〔2021〕18号）
《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》
《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020修正）
《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（法释〔2016〕6号）
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
《中华人民共和国民事诉讼法》(2023修正)
